En junio de 2012, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) lanzó el programa Mi Primera Casa, presentándolo como la línea de créditos hipotecarios con la tasa más baja del mercado y como parte de una política destinada principalmente a los sectores jóvenes y de bajos recursos. Un análisis de su alcance e implicaciones.
Por otra parte, se lo presentó como una forma novedosa e innovadora por parte del Estado de diseñar políticas para el acceso a la vivienda, ya que uno de sus componentes principales pasa por el hecho de que las personas beneficiarias pueden elegir libremente dónde van a vivir. El programa, así, surgía como la mejor oportunidad de acceder a la vivienda para quienes tuvieren ingresos desde $2300, en un contexto de crisis habitacional y ausencia de créditos hipotecarios.
Déficit habitacional en la CABA
La gravedad de la situación habitacional de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) es de larga data. En los últimos cincuenta años su población se mantuvo prácticamente estable. Mientras que en 1947 la población de la ciudad era de 2.981.043 habitantes, hacia 2010 se redujo, pasando a 2.891.082. No obstante esta disminución poblacional, la tasa de déficit habitacional creció vertiginosamente. En los últimos veinte años se duplicó la emergencia, ya que se registró un aumento de habitantes porteños en situación de déficit habitacional, de 346.821 que había en el año 1991, a 667.435 en el 2010, aproximadamente.
La población en emergencia habitacional se localiza principalmente en barrios del sur de la ciudad, y en menor medida en los del oeste, en tipologías de vivienda precaria y autoproducida, como hoteles-pensiones, ocupaciones, conventillos, villas, asentamientos, núcleos habitacionales transitorios, complejos y barrios municipales y población en situación de calle. Sólo en el sur de la ciudad se concentra el 69% de las villas, y particularmente en las comunas 4 (que abarca los barrios de La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya) y 8 (que incluye a Villa Soldati y Villa Lugano) se aglutina la mayor proporción de hogares y población pobre de Buenos Aires, que asciende a casi el 30% del total de las dos comunas mencionadas.
La política presupuestaria en materia de vivienda durante la gestión del PRO: Subejecución
Desde las esferas ejecutivas del gobierno local, encargadas de resolver el déficit habitacional de la ciudad, las respuestas en términos de ejecución de políticas públicas han sido magras. Desde el 2006 se dio inicio a un proceso de fragmentación y desarticulación institucional que se plasmó en la dispersión de las responsabilidades antes atribuidas al Instituto de la Vivienda (IVC) en otros seis organismos del Gobierno de la Ciudad. Paralelamente, comenzó a producirse el fenómeno de la sub-ejecución de partidas presupuestarias destinadas a la problemática de vivienda. Analizando pormenorizadamente cómo y en qué gasta el ejecutivo, se puede verificar que mientras en 2007 el IVC ejecutaba el 86,7% de sus recursos, en 2010 (año en el que se produjo el estallido de la crisis habitacional, cristalizado en la toma del Parque Indoamericano) se ejecutó sólo el 44,6%.
Lo mismo ha sucedido en programas que pretenden paliar esta realidad habitacional, tales como la Ley 341 de Autogestión de la Vivienda (que en el año 2010 sólo ejecutó el 58,7%, y en 2012 el 66,78%) o el programa de "Reintegración, Integración Y Transformación De Villas" del IVC (que ejecutó el 0,55% del presupuesto asignado en 2010, y el 25,07% en 2012). Mejor suerte tuvieron los programas que prevén acotadas intervenciones de infraestructura en asentamientos informales o embellecimiento estilístico de las viviendas; o los destinados a ofrecer subsidios, por única vez, a familias con problemas habitacionales que se encuentran a la espera de una vivienda definitiva o sufren situaciones de desalojo.
¿Cuál es el perfil del destinatario de Mi primera casa?
Si bien formalmente se anuncia que pueden ingresar al programa Mi Primera Casa incluso aquellas personas que cuenten con ingresos equivalentes al Salario Mínimo Vital y Móvil, un punto a destacar es el concerniente al monto del crédito, que en concreto varía considerablemente según los ingresos declarados por el postulante, variando también así sus posibilidades reales de acceder a una propiedad. Aquellos postulantes que cuenten con ingresos totales equivalentes al Salario Mínimo Vital y Móvil ven sumamente reducida la posibilidad de poder adquirir una vivienda con esta línea de créditos. En primer lugar se observa como límite el ahorro previo exigido de alrededor de $25.000. Por otra parte, la cuota inicial representa el 40% de los ingresos, lo cual en el caso de un SMVyM resulta imposible de afrontar, ya que éste apenas cubre los gastos que debe afrontar un trabajador para alimentarse, cubrir gastos de transporte, vestimenta, etc.
Pese a que Mi Primera Casa fue anunciado como una solución al problema de vivienda de los sectores medio-bajos, no es una respuesta al déficit habitacional que acusa históricamente la ciudad. Lejos de ello, el programa apunta más bien a un cambio en el régimen de tenencia de los sectores medios (pasando del alquiler a la propiedad) y a un traslado de estos sectores hacia las comunas con menor valor inmobiliario. Sin embargo, tampoco constituye una solución de fondo para que los sectores medios logren un cambio masivo en el régimen de tenencia, ya que se contemplan sólo 3.500 créditos por año. Es decir, sabiendo que se estima en un número cercano a los 300.000 la cantidad de inquilinos (formales) en la ciudad, sólo 3.500 podrían pasar a ser propietarios, lo que representa aproximadamente un poco más del 1% del total.
Nicolás Calcagno, miembro del Observatorio de Políticas de la Ciudad – OPC (www.politicasdelaciudad.com.ar)
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